房地产ISO9000认证中的过程控制
     要注意区分某一过程是不是房地产企业的过程。例如：施工过程不是房地产企业的过程，而是建筑施工企业的过程，施工管理过程才是房地产企业的过程。这一概念对整个程序文件体系至关重要。如果发生混淆，会对其他一些要素（如检验和试验、不合格品控制、纠正预防措施等）产生直接影响。
      在实践中，对建筑隐蔽工程是不是房地产企业的特殊过程一直存在争论。其实，建筑隐蔽工程根本不是房地产企业的过程，更谈不上是房地产企业的特殊过程。但是，这并不意味着房地产企业对建筑隐蔽工程可以不加控制，相反，应根据建筑施工企业的施工水平，确定与其相适应的控制措施。从表面上看，建筑施工企业与房地产企业都会对隐蔽工程实施控制，但二者有本质的区别：隐蔽工程是建筑施工企业的特殊过程，建筑施工企业必须根据标准的要求实施严格的控制，而房地产企业也许只要检查一下有关的施工记录就可以了。随着优秀施工企业的增加，房地产企业对建筑隐蔽工程甚至可能不实施任何控制。
     对于房地产企业来说，施工管理过程在本质上是对分承包方实施控制，只是由于其过程比较复杂，可以放到过程控制要素中去，但要分清过程的本体不是“施工过程”，而是“施加于施工过程之上的控制与管理”。笔者认为，为了避免混淆，将对分承包方的控制归入采购要素比较合适。

     采购
    
    房地产企业设计需要委托设计单位，施工需要委托建筑施工企业。房地产企业的核心是开发立项与规划投资。房地产企业的很多工作都是通过分承包方完成的，因此对于房地产企业来说，采购要素是一个至关重要的要素。目前，建筑施工企业与设计单位的水平还不够高，房地产企业还不能对建筑设计过程与施工过程不加控制，但如何控制及控制的程度，不同的企业应有不同的答案。本文只提出几项原则：
    明确责任与权力
    责权对应是一个简单但最容易被忽略的原则。为避免责权不清，房地产企业的最高领导一定要参与程序文件的编写。程序文件是企业的“法律”，如果没有最高领导的参与，很多涉及责任与权力的问题就会含混不清，这样的程序文件可操作性很差。另外，在责任与权力的分配方式上应尽量采用“一件事由一个人负责”的原则。对于革些需要多人决策的问题，建议将权力细致划分，再由上一级领导统一决策或建立一种比较透明的机制，采用量化的方法进行决策。

    控制程度要有差别
    虽然一家国家一级施工企业与一家二级施工企业都可能是合格的分承包方，但如果在程序文件中采用同样的控制措施，则程序文件编写就不够完善。同样，对于同一个合格的分承包方，面对复杂的高层建筑或普通多层住宅，也应该有不同的控制深度。在实践中可以这样做：把一些共性的控制措施提炼出来，放到采购要素中，把有个性的控制措施提炼出来，放到采购要素中，把有个性的控制措施分别放到不同的项目质量计划中，这样做可达到共性与个性的协调统一，既不会浪费有限的控制资源，又可以避免资源不足而产生失控。

    质量控制要抓关键点
  
     以施工质量控制为例，由于一般的房地产企业在施工现场的管理人员较少，对质量的控制只抓住质量控制的关键点。同时，还要注意一个误区：有些房地产企业意识到自身资源的不足，但又想在程序文件中体现对质量的全面控制，便将质量控制的任务当作“包袱”甩给了监理公司。实际上，监理公司的资源与房地产公司相近；同时，监理公司与施工企业都是房地产公司的合格分承包方。因此，应该依靠施工企业自身的质量保证体系对其进行控制。

     要有进度与资金的控制
     一般认为，贯标工作的核心是质量控制，进度与资金的控制似乎不太重要。但是，建筑行业是劳动密集与资金密集的行业，是否妥善安排进度、及时供给资金会直接影响质量，房地产企业对此不能忽视。

     设计控制
     由于设计工作是由设计单位完成的。设计单位完成的仅仅是狭义的设计，商品房的概念范围除了房屋本体以外还包括位置、环境、配套设施、物业管理与服务等诸多因素。房地产企业在开发一个项目以前，需要在项目可行性研究的基础上对以上诸多因素统一考虑。这种考虑就是一种广义的设计，对房地产企业更加重要。即使对于狭义的设计，房地产企业的“设计任务书”同样是设计理念甚至设计细节的体现。
    房地产设计控制要素是不可缺少的，房地产企业贯标应该执行ISO9001标准。建筑工程是一个复杂的系统工程，设计工作极其重要，房地产企业在抓好自身工作的同时，对设计单位的工作也应充分重视。

    检验和试验
    检验和试验要素与采购要素及过程控制要素密切相关，不同的理解会得出迥然不同的结论。

    进货检验
     房地产企业经常自购一些建材，这些建材应当经过进货检验。另外，当建筑工程竣工后，房地产企业要从建筑施工企业手中把工程接收过来，必然有一个验收过程（本文简称甲方验收），这个过程实施就是进货检验。
    由于建筑工程在甲方验收之后，一般就在为最终产品。所以，认为甲方验收是进货检验的观点不易被接受。有人把它当成过程检验，还有人把它当成最终检验，分歧很大。但是，如果理解了施工过程与施工管理过程的区别，理解了施工管理过程从属于采购要素，就不难理解甲方验收是进货检验的观点了。因此，建议房地产企业成立专职的验收部门并配备足够的人力资源，对竣工工程进行全面的检查与试验，防止有缺陷的产品蒙过关。在实践中，房地产企业以物业部门或工程管理人员代替验收部门进行验收的做法有很多弊端，应引起充分重视。

 
    过程检验
    过程检验的关键仍然是辨别过程。以施工管理过程为例，打压实验是一种常用的控制措施，用来检验管道系统的耐压程度。应当说，打压实验是管理施工过程的检验，是建筑施工企业的过程检验，而对于房地产企业来说，它只是一种管理措施，并不是过程检验，项目经理检查专业人员是否按照程序文件的要求进行打压实验，才是房地产企业的过程检验。从这个角度看，房地产企业还有很多过程检验，检验的应是本企业人员的工作情况。如果把打压实验作为房地产企业的过程检验，那么，它检验的就不是本企业人员的工作情况。由于实验设备不是本企业的（通常如此），很难想象检验、测量和试验设备的控制及检验和试验状态这两个要素应如何处理。假如出现不合格，还会把这些误解传播到不合格品的控制与纠正预防措施等要素。由此可以看出，对过程的理解可谓牵一发而动全身。

    最终检验和试验
     建筑工程完工后应经设计、监理及甲方验收合格，由甲方向质量监督站申请验收。我国建筑行业内有很多政府行为，各级建筑工程质量监督站是判断建筑工程质量是否合格的唯一合法机构，以质量监督站的检验作为房地产企业的最终检验是恰当的。

    不合格的控制
    不合格可以分为不合格品与不合格项，前者是针对产品的，后者是针对质量体系要求的。应当注意区分不合格与缺陷，不要因为一个缺陷便将整套房屋甚至整栋建筑判定为不合格。
    六、纠正和预防措施
    贯彻这个要素的关键在于建立一套不断完善质量体系的机制。同时，建议定期收集职工的合理化建议。